Foto: Ronald Wiltscheck
Die Käufer wollten im Hamburger Umland ein Seegrundstück kaufen. Stattdessen bekamen sie nur ein Grundstück mit Blick auf den See. Nun muss der Verkäufer Schadensersatz zahlen.
Darauf verweist der Kieler Rechtsanwalt Jens Klarmann, Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein" der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Mitteilung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts (OLG) vom 05.05.2011 zum Urteil vom 29.03.2011, Az. 3 U 49/10.
In einem Maklerexposé war das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück als "wunderschön eingewachsen und direkt an den … See angrenzend" beschrieben worden. Sowohl Käufer als auch Verkäufer gingen davon aus, dass das Grundstück bis an den See heranreichte, also auch den Uferstreifen umfasste. In dem notariellen Kaufvertrag nahmen sie jedoch nicht die Bezeichnung "Seegrundstück" auf, sondern beschrieben das Grundstück wie im Grundbuch mit den Nummern des Flurstücks, der Flur und der Gemarkung.
Sie vereinbarten in dem Kaufvertrag, dass das Grundstück wie in dem Vertrag beschrieben und vom Käufer besichtigt verkauft werden solle und Ansprüche des Käufers wegen der Größe und etwaiger Mängel ausgeschlossen seien. Zur Überraschung der Käufer stellte sich nach dem Kauf heraus, dass zwischen dem so bezeichneten Grundstück und der Uferlinie des Sees ein circa fünf Meter breiter Uferstreifen städtisches Eigentum war. Sie verlangten daraufhin Schadensersatz.
Das Oberlandesgericht geht in seiner Begründung davon aus, so Klarmann, dass die Parteien nach ihrem übereinstimmenden Willen einen Kaufvertrag über ein Seegrundstück schließen wollten.
Die falsche Bezeichnung in dem notariellen Kaufvertrag, die den Uferstreifen nicht umfasst, ist dabei nicht maßgeblich. Vielmehr ist durch Auslegung der hinter den Erklärungen stehende Geschäftswille der Vertragsparteien zu ermitteln. Da beide Parteien das Grundstück als "Seegrundstück" bis an den See heranreichend verkaufen bzw. kaufen wollten, ist dies der hinter den Erklärungen stehende und maßgebliche Wille der Parteien. Der vereinbarte Ausschluss der Gewährleistung für Mängel greift nicht ein, weil das Seegrundstück an sich frei von Mängeln ist und das Problem ausschließlich darin liegt, dass die Verkäuferin nicht Eigentümerin des Uferstreifens ist, der zu dem Seegrundstück gehört. Nun muss sie wegen des geringeren Wertes des Grundstücks mit Seeblick im Vergleich zu dem Wert eines an den See angrenzenden Grundstücks Schadensersatz zahlen.
Klarmann empfiehlt, dies zu beachten und ggfs. rechtlichen Rat in Anspruch zu nehmen, wobei er dabei u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. (www.mittelstands-anwaelte.de) verweist. (oe)
Weitere Informationen und Kontakt:
Jens Klarmann, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht und DASV-Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein", c/o Passau, Niemeyer & Collegen, Kiel, Tel.: 0431 974300, E-Mail: j.klarmann@pani-c.de, Internet: www.pani-c.de