Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 09.022018, Az. V ZR 311/16) entschied, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, gegenüber dem Nachbarn verantwortlich ist - also haftet. Im vorliegenden Fall war das Haus nach Dachdeckerarbeiten durch ein Glutnest abgebrannt und hatte das Nachbargrundstück beschädigt.
Sorgfältige Auswahl des Handwerkers ändert an dieser Haftung nichts
Der Handwerker war nicht ausreichend versichert gewesen - und geriet in Insolvenz. Der geschädigte Nachbar hatte keine Chance die Beeinträchtigung durch Unterlassungsklage unterbinden zu lassen, § 1004 I BGB. Dies wiederum eröffnete rechtlich den Weg zum nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch, analog § 906 II 2 BGB, ganz ohne dass dies ein Verschulden erfordert.
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Der Ausgleichsanspruch war mit der Schadensregulierung auf den Gebäudeversicherer des Nachbarn übergegangen und Anlass für diesen Rechtsstreit,§ 86 I 1 VVG. Es könnte auch ein Hausratversicherer oder Geschäftsinhaltsversicherer klagen, denn anspruchsberechtigt sind auch Mieter und Pächter (BGH, Az. V ZR 389/99). Der Ausgleichsanspruch ist subsidiär - andere Schadensersatzansprüche wären vorrangig, z.B. bei strafbarem Verhalten des Hausherren.
Eine Silvester-Rakete ist noch keine grobe Immission
Verirrt sich eine Rakete an Silvester, haftet der Verursacher nicht (BGH, Urteil vom 18.09.2008, Au. V ZR 75/08), denn der "nachbarrechtliche Grundstücksbezug" ist hier nicht schon deshalb gegeben, weil die Rakete gerade vom Nachbargrundstück her abflog. Genauso fehlt einer Brandstiftung der "spezifische Grundstücksbezug".
Gehaftet wird jedoch für übergreifendes Feuer, Rauch, Baustaub, Ruß, Löschwasser, sowie Laub von Bäumen welche wegen Fristablaufes nachbarrechtlich nicht mehr beseitigt werden müssen (BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 8/17). Darin eingeschlossen sind auch gefährliche Grundstückszustände, durch einen Feuerplatz oder Lagerung gefährlicher Materialien, sowie eigene gefährliche Arbeiten als Heimwerker oder Hobbybastler. Die Immissionen dürfen jedenfalls nicht solche sein, die ein Nachbar ohne Ausgleich zu dulden hätte, weil sie zumutbar und zulässig ist.
Quasi-Gefährdungshaftung durch Richterrecht belastet sogenannte Nachbar-Störer
Bei Haus- und Wohneigentum besteht keine gesetzliche Versicherungspflicht. Ebenso unterliegen Handwerker keinem Zwang zum Abschluss einer Pflichtversicherung. Wer Handwerker beauftragt kann diese nach Ihrer Betriebshaftpflichtversicherung fragen - und darin enthaltenen Deckungslücken. Oder der Eigentümer schließt eine Grundstückshaftpflichtversicherung ab, die dies enthalten sollte.
Wer zu den 85% der Bevölkerung mit Privathaftpflicht gehört, könnte auch prüfen ob darin von seinem Einfamilienhaus mit Grundstück ausgehende Schäden bereits versichert sind. Zudem kann diese Prüfung helfen, eine Doppelversicherung zu vermeiden.
Am Ende haftet der Handwerker - in der Kette zunächst der Wohnungs- oder Hausbesitzer
Bisher wähnten viele, dass der Gebäudeversicherer des Nachbarn auf dem Schaden sitzen geblieben wäre, etwa wenn der Handwerker als verantwortlicher Verursacher insolvent geworden ist, und den Auftraggeber kein Verschulden etwa bei der Wahl des Handwerkers trifft. Denn eine Gefährdungshaftung ganz ohne Verschulden, wie etwa beim Kfz und Tierhalter, gibt es bei Grundstücken und Gebäuden nicht. Nun haftet auch der Auftraggeber des Handwerkers aus einer "Quasi-Gefährdungshaftung" für Schäden im nachbarrechtlichen Verhältnis per Ausgleichsanspruch auch ganz ohne Verschulden, also auch bei sorgfältiger Auswahl des Handwerkers.
Tipp für Selbständige: Gesetzliche Versicherung
Wirklich überraschend ist das BGH-Urteil nicht, weil der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch bereits beim Brandschaden aufgrund defekter Elektroleitungen, sowie Wasserschaden in der Folge eines Rohrleitungsbruches so entschieden worden war. Ausreichend sind Störungen, die tatsächlich nicht mehr abgewehrt werden können - also plötzlich auftretende Schäden.
Haftungsgefahr für Ehegatten, sowie dingliche Besitzer wie Mieter, Pächter, Wohnberechtigte
Im vorliegenden Fall traf die Haftung auch die Ehefrau des Eigentümers, weil diese "die Nutzungsart des Grundstücks mitbestimmte" (BGH, Az. V ZR 308/89). Damit müssen auch Mieter, Pächter, Wohnrechtsinhaber etc. ähnlich umsichtig den eigenen Versicherungsschutz planen - bevor von ihnen beauftragte Handwerker mit Arbeiten beginnen.
Deckungslücken in der Privathaftpflicht
Die Privathaftpflichtversicherung umfasst im Grundsatz gesetzliche Haftungsansprüche Der Nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist indes bisher nicht generell als (quasi-)gesetzlicher Haftpflichtanspruch privatrechtlichen Inhalts, und damit als stets versichert ausgeurteilt worden.
Tipp zur Altersversorgung: Rückabwicklung von Lebensversicherungen
Der BGH (Urteil vom 01.06.1999, Az. V ZR 377/98) hat jedoch Substanzschädigungen als von der Privathaftpflicht versicherbar gesehen. Besser wäre eine entsprechende Klausel in den Bedingungen, wonach jedwede Rechtsansprüche nach § 906 II 2 BGB gedeckt sind.
In den Privathaftpflichtversicherungen gibt es einen "Umweltausschluss", der jedoch in den Versicherungsbedingungen teilweise abbedungen ist: Schäden durch Immissionen - wie etwa Ruß - sind - von Versicherer zu Versicherer unterschiedlich - nur partiell als mitversichert eingeschlossen.
Besonderheiten bei Wohnungseigentum (WEG)
Handelt es sich um ein Gebäude im Bruchteilseigentum, mit Zuweisung einer Wohnung jeweils zur alleinigen Nutzung an einen Eigentümer, kommt § 906 II 2 BGB nicht zur Anwendung, denn die Störung geht nicht "von einem anderen Grundstück" aus (BGH, Az. V ZR 137/11).
Genauso verhält es sich bei Störungen die vom Gemeinschaftseigentum einer WEG auf das Sondereigentum ausgehen; sowie bei zwei betroffenen Mietern innerhalb desselben Grundstückseigentums (BGH, Az. V ZR 180/03).
Erfolgt die Störung von Sondereigentum auf benachbartes Sondereigentum innerhalb einer WEG, so besteht jedoch ein Ausgleichsanspruch nach § 906 BGB (BGH, Az. V ZR 230/12); wobei dieser Rechtsanspruch auch benachbarten WEG-Mietern zustehen kann.
- "Zu teuer? Im Vergleich zu was genau?"
"Teuer" ist ein relativer Begriff. Wenn Sie herausfinden, mit welcher Alternativlösung Sie Ihr Interessent vergleicht, können Sie in der Folge präzise den Mehrwert Ihrer Lösung, Ihres Produktes oder Ihrer Dienstleistung darstellen. - "Wirklich? Wie kommen Sie zu dem Schluss?"
Diese Antwort führt dazu, dass Ihr Interessent seine Sicht begründet. Somit verstehen Sie die spezifischen Bedenken und Vorbehalte und können diese aufgreifen und entsprechend entkräften. - "Ich verstehe, Sie wissen: die besten Produkte/Lösungen benötigen in der Regel etwas mehr Budget."
Geoffrey James, Vertriebsexperte aus den USA, hat einmal gesagt, dass der Einwand "Preis" erst dann ernst zu nehmen ist, wenn der Interessent diesen Aspekt mindestens zwei Mal auf den Tisch bringt. Bedeutet, dass Sie mit dieser Aussage diejenigen Interessenten identifizieren, die entweder tatsächlich nicht genügend Budget haben oder aber diejenigen, die einfach mit dem Budget "spielen" möchten. Oftmals geht es danach ja eh in die Verhandlungsrunden mit dem Einkauf. - "Was bedeutet es für Sie, wenn Sie das Projekt nicht umsetzen - was ist die Konsequenz daraus?"
Einer meiner persönlichen Favoriten, denn durch diese Gegenfrage bringen Sie Ihren Gesprächspartner dazu, zu reflektieren, was passiert, wenn er Ihr Produkt oder Ihre Dienstleistung nicht in Anspruch nimmt. - "Ist es eine Frage des Budgets oder des Cash Flow?"
Durch diese Frage finden Sie heraus, ob es dem Interessenten um einen Nachlass auf Grund mangelnder Budgets oder um eine Verlängerung des Zahlungsziels geht. Sobald Sie dies wissen, können Sie entsprechend gezielt in die weiteren Verhandlungen treten. - "Losgelöst von der Budgetfrage: Hilft Ihnen unser Produkt/unsere Dienstleistung, Ihre Herausforderung zu lösen?"
Eine direkte Gegenfrage, die konsequent und ohne Umschweife auf den Wert Ihres Produktes beziehungsweise Ihrer Dienstleistung abstellt. Dadurch stellen Sie die Werthaltigkeit wieder in den Fokus. - "Was genau ist zu teuer?"
Diese Gegenfrage führt dazu, dass Ihr Interessent erläutert, welche Teile des Angebotes ihm zu teuer erscheinen. Aussagen wie "Nun, das ist eine Menge Geld für etwas telefonieren" verdeutlicht mir beispielsweise sofort, dass der Interessent den Wert einer professionellen Kaltakquise für sich noch nicht erkannt hat und wahrscheinlich davon ausgeht, dass es sich um eine klassische Call Center Telefonie handelt. - "Zu Teuer? Das stimmt mich jetzt nachdenklich"
Nachdenklich - mit dieser Formulierung stellen Sie wieder auf die Wertigkeit Ihres Produktes/Ihrer Dienstleistung ab. Sie bringen zum Ausdruck, dass es für Sie gar nicht wirklich nachvollziehbar ist, dass ein Interessent den Wert nicht erkennt. - "Ist die Investition der einzige Aspekt, der Sie von einer Beauftragung abhält?"
Mit dieser Frage finden Sie heraus, ob es noch anderweitige Einwände gibt oder ob es tatsächlich "nur" um das Budget geht. - "Gut, ich verstehe. Auf welche Produktfeatures/Leistungsbestandteile können Sie am ehesten verzichten?"
Damit sagen Sie dem Interessenten, dass die Investitionshöhe unmittelbar mit der Werthaltigkeit Ihres Produktes/Ihrer Dienstleistung verbunden ist. Wenn der Kunde weniger zahlen möchte, dann sollte er sich darüber im klaren sein, dass er nicht die volle Gegenleistung erwarten darf. - "Ist es so, dass der Preis Sie davon abhält in das Produkt/die Dienstleistung zu investieren, die Ihnen wirklich weiterhilft?"
Hier gehen Sie latent auf das Thema "Geiz ist geil"/Billigkäufe ein, ohne es auszusprechen. Aber Sie sensibilieren Ihren Ansprechpartner nochmals zu diesem Thema. Darüber hinaus finden Sie mit dieser Frage heraus, ob Ihr Produkt/Ihre Dienstleistung wirklich die beste Lösung für die Aufgabenstellung des Kunden ist. - "Bedeutet dies, dass wir niemals die Möglichkeit zur Zusammenarbeit finden?"
Colleen Francis von Engage Selling Solutions aus USA sagt, dass das Wort "niemals" ein maßgeblicher Trigger ist. "Niemals" ist ein sehr mächtiges Wort und die meisten Menschen mögen das Wort auch nicht. Daher werden viele der Interessenten mit "Naja, nein, niemals würde ich nicht sagen…" antworten. Und schon liegt der Ball wieder beim Vertrieb, da er nun in die konkreten Verhandlungen einsteigen kann oder aber das Gespräch und die Verhandlung tatsächlich komplett beenden kann. - "Welchen Return on Investment wünschen Sie sich genau?"
Diese Gegenfrage lenkt die Gedanken des Interessenten weg von "teuer" und "billig" hin zu dem langfristigen Wert, den Ihr Produkt/Ihre Dienstleistung mit sich bringt. - "Verstehe ich richtig, dass unsere Preise im Vergleich zum Mitbewerb höher sind?"
Wenn Ihre Preise höher sind als die des Mitbewerbs, so dienst diese Gegenfrage dazu, direkt auf die Differenzierung zum Mitbewerb einzugehen. - "Haben Sie in der Vergangenheit schon einmal in ein ähnliches Produkt/eine ähnliche Dienstleistung investiert?"
Oft haben Interessenten tatsächlich eine unrealistische Preisvorstellung, was ein gutes Produkt oder eine professionelle Dienstleistung kosten darf. Ein Grund hierfür kann sein, dass der Interessent noch niemals ein vergleichbares Produkt oder Dienstleistung bezogen hat. Mit dieser Gegenfrage haben Sie die Chance derartige "Missverständnisse" auszuräumen. - "Wann haben Sie das letzte Mal etwas nur wegen des Preises gekauft?"
Auch hier geht es, ähnlich wie bei Punkt 11, um das "billig". Gerade im B2B-Umfeld kenne ich kaum verantwortliche Mitarbeiter, die sich damit rühmen "billig eingekauft zu haben". Vielmehr geht es darum Lösungen beschafft zu haben, die dem Unternehmen einen Mehrwert bringen. - "Ich verstehe Sie und ich hatte erst vor kurzem 2/3/4 Kunden wie Sie, die ebenfalls Bedenken wegen des benötigten Budgets hatten. Letztendlich haben sich diese Kunden doch entschlossen das Projekt umzusetzen und wissen Sie was daraus resultierte?"
Und dann setzen Sie das Gespräch mit einer eindrucksvollen Case Study fort, die belegt warum Ihr Produkt/Ihre Dienstleistung sein Geld wert ist. Wichtig ist hierbei, dass es sich um "echte Case Studies" handelt, die Sie dem Kunden auch schriftlich nachweisen können. - "Wie verhält es sich beim Vertrieb in Ihrem Unternehmen? Verkauft Ihr Unternehmen seine Produkte/Lösungen/Dienstleistungen über den Preis?"
Ein weiterer Favorit von mir, eine Aussage, die ich als Joker immer gerne im Ärmel habe. Auch Ihre Kunden müssen Ihre Produkte/Dienstleistungen verkaufen und mit sehr großer Wahrscheinlichkeit erfolgt dies nicht über eine Billigpreis-Strategie.
Bei der Versicherung auf fremde Rechnung, ist der Versicherungsnehmer (VN) verpflichtet beim Versicherers (VR) aus einem Treuhandvertrag mit Bereicherungsverbot, die Versicherungsleistung einzuziehen und an den Geschädigten auszukehren (BGH, Urteil vom 16.09.2016, Az. V ZR 29/16). VN kann die WEG sein, § 10 VI 1 und 2 WEG. Versicherte Personen (VP) sind die Wohnungseigentümer mit Ihrem Sondereigentum sowie ideellen Anteilen am Gemeinschaftseigentum. Mit Veräußerung einer Wohnung tritt der Erwerber an dessen Stelle, § 95 I VVG. Dann steht die Versicherungsleistung jener Person zu, welche im Zeitpunkt des Schadenfalls der Eigentümer ist.
Ob der Hausverwalter für Versicherungsdeckung zu allen denkbaren Fällen des § 906 II 2 BGB in der Gebäudehaftpflicht gesorgt hat, sollten Eigentümer, Mieter und Pächter bestenfalls abfragen.
Der Hausverwalter schließt die Haftpflichtversicherung in der Regel als VN ab, und nicht als Bevollmächtigter im Namen der Eigentümer (BGH, Urteil vom 29.04.2009, Az. IV ZR 201/06), weil es anderenfalls ein (Sonder-)Kündigungsrecht für neue WEG-Eigentümer gäbe, § 96 I VVG.
Verhalten nach dem Schadensfall
Im Zweifel ist jener VN im Nachteil, der sich den Gutachtern oder dem Sachverständigenverfahren des VR unterwirft. Im Vorteil sind jene VN, die sich unabhängige Gutachter leisten können - nötigenfalls auch ein gerichtliches Verfahren zur sofortigen Beweissicherung bevor mit Aufräumarbeiten, Reparaturen oder Wiederaufbau begonnen wird.
Bei Gebäudeversicherungen kommt es regelmäßig zum Einwand des VR, es liege eine Unterversicherung vor. Dies verfängt jedoch meist nicht, weil der VR zu sorgfältiger Beratung und Hilfestellung verpflichtet ist soweit es um den "Gebäudewert 1914" als Maßstab für die Höhe der Versicherungssumme geht. Auf die Beratungspflicht eines Versicherungsmaklers kann sich der VR dann auch nicht berufen (LG Itzehohe, Urteil vom 06.04.2018, Az. 3 O 143/13). Bei derartiger Unterversicherung schuldet der VR seine (Mehr-)Leistung dann als Schadensersatz für Falschberatung dem VN.