Foto: Bernd Leitner/Fotolia
Büro, Praxis oder Ladenlokal: Passende Räumlichkeiten sind ein wichtiger Faktor für den unternehmerischen Erfolg. Während private Mieter einen umfassenden gesetzlichen Schutz genießen, bestehen für Gewerbemietverträge kaum rechtliche Regelungen. Deshalb sollten Unternehmer beim Mietvertrag sehr genau hinschauen. Viele Regelungen in Gewerbemietverträgen sind konfliktträchtig. Eine gründliche Vertragsgestaltung mit klaren Absprachen bewahrt vor bösen Überraschungen.
Gewerbemietverträge bergen viele Fallstricke. Unternehmer sollten etwa darauf achten, den Geschäftszweck im Vertrag genau zu definieren. Sonst drohen Streitigkeiten beim Konkurrenzschutz. Zwar besteht laut aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10). Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Sicherheitshalber sollten Mieter auf eine explizite Konkurrenzklausel im Gewerbemietvertrag drängen, um unliebsame Konkurrenz im gleichen Gebäude von vornherein auszuschließen.
Kein Kündigungsschutz
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für Mieter. Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben. Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu fünf Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.
Ein weiterer kritischer Punkt sind die Nebenkosten. Hier ist zu klären, mit welchem Verteilungsschlüssel der Vermieter die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegt und was alles zu den Betriebskosten zählt. Wie beugen gewerbliche Mieter bösen Überraschungen vor? Mietinteressenten sollten die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Betriebsjahre einsehen. So können Unternehmen sicherstellen, dass die vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen fair und vor allem realistisch kalkuliert sind.
Wer übernimmt die Kosten?
Konfliktträchtig ist auch die Frage, wer die Kosten für fällige Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernimmt. Oftmals werden diese Pflichten auf den Mieter in unzulässigem Umfang abgewälzt. Angesichts der vielen Fallstricke mit zum Teil weitreichenden Auswirkungen, sollten Unternehmen Gewerbemietverträge nicht überstürzt unterschreiben. Sie sollten sicherheitshalber einen Rechtsanwalt einschalten, der den Mietvertrag auf Schwachstellen abklopft und ihre Position vertraglich stärkt.
Weitere Informationen: Oliver Weger, Rechtsanwalt bei der WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH, www.wws-gruppe.de
- Das ändert sich im Steuerrecht
Nach mehreren Anläufen ist das Jahressteuergesetz 2013 mit zahlreichen Änderungen im Steuerrecht als Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz in Kraft getreten. Die Steuerexperten von WW-KN Regensburg stellen die Details vor. - Fairplay der Haftpflichtversicherung?
Von wegen! Autofahrer, die in einen Verkehrsunfall verwickelt sind, sollten sich vor zu freundlichen gegnerischen Haftpflichtversicherern hüten. - Insolvenz – wann ist die Ausschlussklausel wirksam?
Sogenannte Nachzügler sind mit Forderungen, die bei rechtskräftiger Bestätigung eines Insolvenzplans unbekannt waren, grundsätzlich nicht ausgeschlossen. - Ohne Kündigungsschutzklage kein Schadensersatz
Die Kündigung wurde ausgesprochen? Nach Ablauf der Klagefrist kann ein Arbeitnehmer gegen den Arbeitgeber keine Schadensersatzansprüche wegen entgangenen Arbeitsentgelts mehr geltend machen. - Datenschutzvereinbarung mit Steuerberatern
Nach welchen Vorschriften muss ein Mandant mit seinem Steuerberater eine Datenschutzvereinbarung treffen? Und was ist zu tun, wenn Daten verloren gehen? Dr. Sebastian Kraska geht diesen Fragen nach. - Richtig versichern im Langzeiturlaub
Wohnung, Hausrat und Wertsachen sichern, die richtigen Versicherungen abschließen – die Arag-Experten sagen, woran man denken sollte. - Neuer Mustervertrag für Erstellung von Individualsoftware
Der Vertrag kann auch Basis für ein Customizing von Standardsoftware dienen, wenn diese Leistungen werkvertraglich geprägt sind. Thomas Feil nennt Details. - Grundsteuer – was Häuslebauer wissen müssen
Mancher Grundstückskäufer informiert sich nicht ausreichend, welche Kosten auf ihn zukommen. Gerne vergessen wird vor allem die Grundsteuer. - Urteil zur Rückabwicklung einer Kapitalanlage
Bei Unwirksamkeit kann ein Verbraucher auch noch nach Jahren aus einer missglückten Geldanlage aussteigen. - Kein Abzug von Strafverteidigungskosten
Wurde jemand wegen Vorsatzes verurteilt, kann er die Kosten für die Strafverteidigung nicht von der Steuer abziehen. - Was Kapitalanleger beachten müssen
Von den Änderungen durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz ist der Großteil der Kapitalanleger nur am Rande betroffen. Für die Abgeltung- und Kapitalertragsteuer gibt es einige Änderungen. - Steuerrechtliche Neuerungen für Online-Händler
Die Änderungen im Umsatzsteuerrecht zum Jahresbeginn betreffen auch den E-Commerce-Bereich. ChannelPartner hat sich bei Dr. Mario Wagner von Schomerus & Partner erkundigt. - Unwetterschäden – was zahlt die Versicherung?
Sturmschäden sind grundsätzlich von den Gebäude-, Hausrat- und Kaskoversicherungen abgedeckt. Doch es gibt bestimmte Voraussetzungen. - Versicherungen für Berufseinsteiger
Wer in seinen ersten Job startet, muss sich auch Gedanken über die finanzielle Absicherung für das Berufsleben machen. Dabei gibt es wichtige Versicherungen und solche, die überflüssig sind. - Darlehen unter Kollegen – was der Fiskus sagt
Der Begriff des "Nahestehens" ist eng am Gesetzeszweck auszurichten. Deshalb schließt nicht jedes Näheverhältnis eine günstige Zinsbesteuerung aus. - Unfallschäden und Rechtsanwaltskosten
Halter von Fahrzeugflotten müssen sich berufsbedingt wohl oder übel häufig mit Verkehrsunfällen der Dienstwagen in ihren Unternehmen beschäftigen. - Wenn der Steuerberater grob fahrlässig handelt
Ein grobes Verschulden des Steuerberaters liegt vor bei Verwendung einer "komprimierten" Elster-Einkommensteuererklärung, ohne dass vorher der maßgebende Sachverhalt vollständig ermittelt wurde und der Mandant die Erklärung prüfen kann. - Neue Pflichtangaben für Rechnungen
Im Umsatzsteuerrecht gibt es zahlreiche Änderungen durch das Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz, die fast alle Unternehmen in der einen oder anderen Weise betreffen. Die Steuerexperten von WW-KN Regensburg nennen Details. - Auto beschädigt – öffentliche Hand muss zahlen
Wird ein Fahrzeug beim Befahren einer Bundesstraße von Steinen beschädigt, die bei Mäharbeiten hochgeschleudert werden, haftet das entsprechende Bundesland für den Schaden. - Nebel und nasses Laub – die Gefahren im Spätherbst
Noch hat der Winter uns nicht in seinem kalten Griff. Doch auch wenn der Herbst noch ein paar schöne Tage für uns bereithält, er hat auch seine Tücken – besonders für Autofahrer.