Eine Hausordnung ist in der Regel eine Sammlung privatrechtlicher Vorschriften, die für die Benutzung von Gebäuden erlassen werden kann. Sie dürfen keine Bestimmungen enthalten, die den allgemein gültigen Gesetzen widersprechen, können gesetzliche Bestimmungen also nicht aufheben. Einige Besonderheiten gelten für Hausordnungen, wenn die Bewohner eine Eigentümergemeinschaft bilden.
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Wer kann eine Hausordnung aufstellen?
In erster Linie ist die Eigentümergemeinschaft für eine Hausordnung zuständig. Eine Hausordnung kann mit einfacher Stimmenmehrheit aufgestellt werden. Auch Ergänzungen und Änderungen können mit einfacher Stimmenmehrheit herbeigeführt werden. Die Eigentümerversammlung kann das Recht, eine Hausordnung aufzustellen und zu ändern, auch auf den Verwalter übertragen. Die von ihm aufgestellte Hausordnung ist dann verbindlich. Die Eigentümerversammlung kann sie jedoch jederzeit durch Beschluss aufheben oder verändern. Auch für diesen Beschluss reicht eine einfache Mehrheit.
Keine Hausordnung: Notfalls hilft ein Gerichtsbeschluss
Verfügt das Haus über keine Hausordnung, kann ein einzelner Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf eine Hausordnung nach § 21 Abs. 4 WEG geltend machen. Notfalls kann er diesen Anspruch sogar gerichtlich durchsetzen. Er kann das Gericht anrufen und dort verlangen, dass eine Hausordnung aufgestellt wird. Auch die Änderung einer bereits bestehenden Hausordnung kann über diesen Weg durchgesetzt werden.
Wer muss sich an die Hausordnung halten?
Eine Hausordnung gilt an erster Stelle für die Wohnungseigentümer, da die Hausordnung auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung beruht, dem jeder Eigentümer unterworfen ist. Gleichzeitig gilt die Hausordnung auch für die anderen Bewohner einer Eigentumswohnung, die vom Eigentümer selbst genutzt wird. Familienangehörige und andere zum Hausstand zählende Personen sind damit genauso an die Hausordnung gebunden.
Die Bedeutung der Hausordnung gegenüber dem Mieter ist schon etwas komplizierter. Da er kein Eigentümer der Wohnung ist, gilt die Hausordnung für ihn nicht automatisch. Die Hausordnung sollte deshalb in jedem Fall Bestandteil des Mietvertrages sein, so ARAG Experten. Erst dadurch wird der Mieter an die Ordnung gebunden (siehe aus Teil 1 zu Hausordnungen). Dies hat aber zur Folge, dass eine durch Beschluss geänderte Hausordnung unter Umständen erst durch eine weitere vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter wirksam werden kann.
Was passiert bei Nicht-Einhaltung?
Für die Einhaltung der Hausordnung ist in der Regel der Verwalter zuständig. Eine Genehmigung, die Hausordnung durchsetzen, muss durch die Eigentümerversammlung erteilt werden. Diese Genehmigung kann bereits Bestandteil der Hausordnung sein oder innerhalb der Gemeinschaftsordnung erteilt werden.
Grundsätzlich haftet der Eigentümer auch für Personen, die in seinem Haushalt leben beziehungsweise sich auf seinen Wunsch hin im Haus aufhalten (z. B. Besucher, Handwerker). Komplizierter wird es wieder, wenn Mieter ins Spiel kommen. Beispielsweise kann es bei einer Hausordnung einer Wohneigentumsgemeinschaft zu dem Fall kommen, dass ein Mieter gegen die Hausordnung verstößt, weil ihm die Handlung vom Vermieter erlaubt wurde.
Ein Beispiel: Der Vermieter hat die Haltung eines Hundes erlaubt, während die Hausordnung dies ausdrücklich verbietet. Dann muss sich der Verwalter an den Wohnungseigentümer als Vermieter halten. Denn der Eigentümer bleibt für sein Sondereigentum in jedem Fall verantwortlich. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft auch direkt gegen den Mieter vorgehen, um ihre eigenen Rechte durchzusetzen. Dann muss der Vermieter und Eigentümer damit rechnen, dass es zu Ärger mit dem Mieter kommt, der die Miete kürzt oder die Wohnung kündigt. Laut den Arag-Experten hätte in diesem konstruierten Fall unter Umständen sogar eine Schadensersatzklage seitens des Mieters Aussicht auf Erfolg.
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