Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung des Vermieters im Anschluss an einen Streit mit dem Mieter befasst. Darauf verweist der Kieler Rechtsanwalt Jens Klarmann, Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein" der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Mitteilung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 4.6.2014 zu seinem Urteil vom selben Tage, Az. VIII ZR 289/13.
Foto: Robert Kneschke - Fotolia.com
Der Fall: Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Kündigung und Räumungsklage ohne Erfolg
Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl - gegen den Willen des Beklagten - durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.
Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten - selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte - jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.
Klarmann empfiehlt, dies zu beachten sowie in Zweifelsfällen um Rechtsrat nachzusuchen, wobei er u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. - www.mittelstands-anwaelte.de - verweist.
Weitere Informationen und Kontakt: Jens Klarmann, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht und DASV-Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein", c/o Passau, Niemeyer & Kollegen, Walkerdamm 1, 24103 Kiel, Tel.: 0431 974300, E-Mail: j.klarmann@pani-c.de, Internet: www.pani-c.de
- Wann ist eine Stellenanzeige diskriminierend?
Ein abgelehnter Bewerber erhielt Entschädigung, weil er nicht Mitarbeiter eines "junges Team" wurde – ein vergleichbarer Fall endete anders.<br> - Rechtliches am Gartenzaun
Wer ein Privat- oder Geschäftshaus nutzt, muss auf die Belange der benachbarten Grundstückseigentümer Rücksicht nehmen. Dazu gehören auch die Rechte und Pflichten aus einem Garten. - Geschäftliche Nutzung der Wohnung
Geschäftliche Tätigkeiten in der eigenen Wohnung sind oftmals nur für eine Übergangszeit ratsam. Ein Überblick über die Rechtslage. - Mieter haftet für farbigen Anstrich
Ein Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet ist, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt. - Bundesgerichtshof stärkt Anonymität im Netz
Bei unfairen Behauptungen im Internet haben Betroffene keinen Anspruch, die Daten des Verfassers zu verlangen. Mit diesem Grundsatzurteil sorgt der BGH für Klarheit im Umgang mit Online-Foren aller Art.<br> - Haftung bei Fahrgemeinschaften
Fahrgemeinschaften werden immer beliebter, weil sie Kosten sparen. Aber wie sieht es bei einem Unfall aus, wer haftet wofür? Die Arag-Experten zeigen die versicherungsrechtlichen Vorschriften auf. <br> - Mobilfunkrechnung per Post darf nichts kosten
Die Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands gegen Drillisch Telecom war erfolgreich. Auch ein Pfand für SIM-Karten zu verlangen ist unzulässig.<br> - Wann der Mieter ein Vorkaufsrecht hat
Wird ein ungeteiltes Mietshaus verkauft, hat der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht.<br> - Private Nutzung der Firmenkreditkarte
Ein leitender Angestellter hat in einem Nachtclub mit der Firmenkreditkarte bezahlt und die Abrechnung gefälscht. Eine Analyse des Urteils vom Landesarbeitsgericht (LAG) Hamm.<br> - Wenn der Mieter untervermietet
Mit dem Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung hat sich der Bundesgerichtshof befasst. <br> - Handyverbot am Arbeitsplatz – ist das rechtens?
Eine Frage, die sich viele stellen, die im Angestelltenverhältnis arbeiten: Darf die private Nutzung von Mobiltelefonen am Arbeitsplatz verboten werden? Und wenn ja, wann?<br> - Mitarbeiter-Posting – Chef muss für Fehler haften
Die Internetnutzung im Arbeitsverhältnis kann zu erheblichen Problemen führen, Deshalb sollten Firmen Social Media Guidelines (SMG) erstellen und zum Bestandteil des Arbeitsverhältnisses machen.<br> - Keine Leiharbeit bei dauerndem Beschäftigungsbedarf
Das Arbeitnehmerüberlassungsgesetz verbietet die auch nur befristete Beschäftigung von Leiharbeitnehmern, wenn sie einen dauerhaft anfallenden Bedarf abdecken sollen.<br> - Steuerhinterziehung kann den Job kosten
Wer sein Nettoeinkommen durch eine rechtswidrige Abrechnungspraxis steigert, kann mit einer ordentlichen Kündigung rechnen. Dies gilt auch, wenn er in Kenntnis oder sogar mit Zustimmung des Vorgesetzten handelt.<br> - Betriebsausflug – Nachzügler muss auf sich selber aufpassen
Betriebsausflüge haben im Sommer Hochkonjunktur. Die Organisatoren einer als Gruppenfahrt veranstalteten Fahrradtour sind jedoch nicht verpflichtet, die für die Gruppe im Straßenverkehr ergriffenen Sicherungsmaßnahmen auch für einzeln fahrende Nachzügler aufrechterhalten.<br> - Unzulässige Befristung von Arbeitsverhältnissen
Die Befristung eines Arbeitsvertrags ist grundsätzlich zulässig. Dies gilt nicht, wenn mit demselben Arbeitgeber bereits zuvor ein befristetes oder unbefristetes Arbeitsverhältnis bestanden hat, sagt Armin Rudolf.<br> - Kostenloser Eintrag ins Telefonbuch
Gewerbetreibende haben einen Anspruch darauf, kostenlos unter ihrer Geschäftsbezeichnung im Telefonbuch eingetragen zu werden. Dies wurde in drei Urteilen entschieden.<br> - Wann darf eine Betriebsratswahl gestoppt werden?
Eine Wahl zum Betriebsrat kann nur bei ganz offensichtlichen und besonders groben Fehlern gestoppt werden. "Normale" Fehler reichen nicht aus. - Kein Audi A4 2.0 TDI für 7,10 Euro bei eBay
Wird eine eBay-Aution abgebrochen, weil die Mindestpreisangabe fehlt, so kommt kein wirksamer Kaufvertrag zustande. - Wann gilt das "faktische Überholverbot"?
Verursacht ein Verkehrsteilnehmer beim Überholen einen Unfall, haftet er nicht automatisch für Schäden. Auch das Einhalten der Höchstgeschwindigkeit spielt eine Rolle. - Wann Niedrigstlöhne erlaubt sind
Stundenlöhne von nur 1,54 Euro oder 1,65 Euro sind normalerweise sittenwidrig. Aber in bestimmten Fallkonstellationen darf der Arbeitgeber sie zahlen.<br> - Crash nach Ausfahrt aus Grundstück
Die Ausfahrt aus einem Grundstück mit anschließendem Linksabbiegen kann unter bestimmten Umständen ein besonders gefährliches Fahrmanöver sein. Die Versicherung muss den Schaden voll übernehmen.<br>