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Mietrechtliche Auseinandersetzungen wie die nachstehend genannten landen häufig vor Gericht.
Kündigung ohne Zahlungsklage
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, setzt nicht voraus, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen worden ist. Das belegt ein konkreter Fall, bei dem die Klägerin Mieterin einer Wohnung ist. Der Mietzins setzte sich aus einer Grundmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen und Vorauszahlungen für die Heiz- und Warmwasserkosten zusammen.
Aufgrund aufgelaufener Rückstände kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund war allerdings nur dann gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigte. Die klagende Mieterin hatte den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Dieser hatte im Wege der Widerklage unter anderem Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt.
Der Widerklage ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Klägerin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden, so die Arag-Experten. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof (BGH) ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechnet. Ob die Erhöhung rechtens war, könne im Rahmen des Räumungsprozesses geprüft werden. Der Mieter sei dadurch hinreichend geschützt (BGH, Az.: VIII ZR 1/11).
Vermieter muss reagieren
Ein Vermieter muss auf verspätete Mietzinszahlungen zügig reagieren. In einem konkreten Fall hatte eine Mieterin im Jahre 2011 die Miete mehrfach verspätet gezahlt. Die Vermieterin mahnte sie im November 2011 ab. Nachdem die Dezembermiete wiederum unpünktlich überwiesen wurde, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis - allerdings erst Mitte März 2012.
Gegen diese Kündigung wehrte sich die Mieterin - letztendlich auch mit Erfolg! Die Richter entschieden, dass die Kündigung unwirksam war, weil sie zu spät ausgesprochen wurde. Der Vermieter darf mit einer Kündigung nicht zu lange warten, wenn ein Mieter nicht auf eine Abmahnung reagiert, erläutern ARAG Experten (AG Berlin Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 8 C 192/12).
Für fristlose Kündigung reicht Angabe des Mietrückstandes aus
Eine Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und verlangte die Räumung der Wohnung. In dem Kündigungsschreiben listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 Euro sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 Euro.
Die Gerichte mussten nun klären, ob dies zur Begründung der Kündigung ausreichend war. Die Vermieterin bekam letztendlich recht. Zweck einer Begründung ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Stützt sich die Kündigung auf frühere Rückstände, genügt es laut ARAG Experten, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen könne, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können (BGH, Az.: VIII ZR 96/09).
Kündigung bei zu spät gezahlter Miete
Die späteren Beklagten waren Mieter eines Einfamilienhauses der Klägerin. Laut Mietvertrag war die Miete jeweils zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Die Beklagten entrichteten die Miete erst zur Monatsmitte oder noch später und setzten dies auch nach mehreren Abmahnungen der Klägerin fort. Daraufhin erklärte die Klägerin wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage gegen die Beklagten.
Letztendlich bekam die Klägerin vor dem Bundesgerichtshof (BGH) Recht. Denn auch wenn aus Fahrlässigkeit trotz wiederholter Aufforderungen zu spät die Miete entrichtet wurde, liegt nach Auskunft der ARAG Experten ein wichtiger Grund vor, aufgrund dessen eine Kündigung ausgesprochen werden kann (BGH, Az.: VIII ZR 91/10).
Quelle: www.arag.de