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Mietrechtliche Auseinandersetzungen wie die nachstehend genannten landen häufig vor Gericht.
Erlaubnis zur Untervermietung gilt nicht für Touristen
Eine vom Vermieter erteilte Untervermietungserlaubnis berechtigt den Mieter nicht automatisch dazu, die Wohnung an Touristen zu vermieten. Das geht aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (Az.: VIII ZR 210/13).
Im konkreten Fall hatte der beklagte Mieter einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin seine Vermieterin um eine Erlaubnis zur zeitweisen Untervermietung gebeten, weil er die Wohnung nur etwa alle 14 Tage am Wochenende für Besuche seiner Tochter nutzte. Die Vermieterin erteilte ihm die Erlaubnis mit der Maßgabe, dass er sich verpflichte, den Untermietern Postvollmacht zur erteilen. Dadurch sollten "alle Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Mieterhöhungsverlangen etc. als ordnungsgemäß zugestellt gelten", wenn sie in seinem Briefkasten landeten, auch wenn der Untermieter die Post nicht an ihn weitergegeben haben sollte.
Nachdem der Vermieter gewechselt hatte, bot der Beklagte die Wohnung im Internet zur tageweisen Anmietung für Touristen an. Eine solche Nutzung hielten die neuen Vermieter für vertragswidrig. Sie mahnten den Beklagten ab und kündigten schließlich das Mietverhältnis, nachdem das Angebot des Beklagten erneut im Internet abrufbar war.
Der BGH hat jetzt entschieden, dass der Beklagte nicht zur Untervermietung an Touristen berechtigt gewesen sei. Denn die Überlassung der Wohnung an beliebige Touristen sei etwas anderes als eine regelmäßig auf gewisse Dauer angelegte Untervermietung. Eine erteilte Untervermietungserlaubnis decke diese Art der Nutzung daher nicht ohne weiteres ab. Im Übrigen sei mit der Vermieterin vereinbart gewesen, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht erteilt. Schon das zeige, dass eine Vermietung an Touristen nicht gewollt war, weil diese eine solche Funktion nicht wahrnehmen konnten.
Wohnung darf nicht als Geschäftsadresse genannt werden
Gibt ein Mieter seine Wohnadresse gegenüber dem Gewerbeamt und Kunden als Geschäftsanschrift an, ohne dass dies vertraglich vereinbart war, darf der Vermieter laut einem Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) das Mietverhältnis kündigen (Az.: VIII ZR 149/13). Der beklagte Mieter ist Inhaber eines Gewerbebetriebs, der unter anderem Hausmeisterservices anbietet. Gegenüber dem Gewerbeamt gab er das angemietete Einfamilienhaus als Geschäftsanschrift an. Unter dieser Anschrift trat er auch gegenüber Kunden auf.
Der Vermieter mahnte ihn vergeblich wegen unerlaubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken gemieteten Hauses ab und sprach schließlich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Zu Recht, so der BGH. Treten geschäftliche Aktivitäten des Mieters nach außen in Erscheinung, liege eine gewerbliche Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung nicht hinnehmen müsse.
Dass der Beklagte in dem angemieteten Haus weder Kunden empfangen noch Mitarbeiter beschäftigt hatte, änderte daran nach Ansicht der Karlsruher Richter nichts. Der Vermieter habe die gewerblichen Aktivitäten des Beklagten auch nicht nach Treu und Glauben ausnahmsweise gestatten müssen, befanden die Richter. Ein solcher Anspruch bestehe nur im Ausnahmefall und komme hier wegen der Art und Größe des Gewerbebetriebs des Beklagten nicht in Betracht.
Vermieterbescheinigung kommt wieder
Ab dem kommenden Jahr muss sie bei einer An- oder Abmeldung beim Einwohnermeldeamt wieder zwingend vorgelegt werden: die sogenannte Vermieterbescheinigung. 2002 war die Regelung abgeschafft worden. Seitdem konnte man sich unter einer Adresse anmelden, ohne gegenüber der Behörde nachweisen zu müssen, dass man tatsächlich dort lebte. Das führte allerdings immer wieder zum Missbrauch von Adressen, die - etwa von Kriminellen - nur zum Schein angegeben wurde. Ein Gesetz, das im vergangenen Jahr verabschiedet wurde, hat die Bescheinigung nun wieder eingeführt.
In ihr muss der Vermieter dem Mieter den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch innerhalb von zwei Wochen bestätigen. Die Bestätigung muss Name und Anschrift des Vermieters, die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten. Vermieter, die einen Ein- oder Auszug nicht oder nicht richtig bestätigen, riskieren ein Bußgeld bis zu 1.000 Euro. Laut Gesetz ist es außerdem ausdrücklich verboten, jemandem eine Wohnungsanschrift für eine Anmeldung anzubieten, obwohl ein tatsächlicher Bezug der Wohnung durch ihn nicht stattfindet bzw. nicht beabsichtigt ist.
Wer gegen diese Vorschrift verstößt, muss mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro rechnen! In Kraft tritt die neue Regelung allerdings erst am 1. Mai 2015. Vermieter haben noch also noch ein wenig Zeit, sich mit den Anforderungen an die Bescheinigung vertraut zu machen.
Quelle: www.arag.de