Mieter und Vermieter müssen das, was sie gewollt haben, vollständig und zutreffend in der Urkunde niedergelegt haben, sagt Hans-Georg Herrmann.
Die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Wohnung zu laufen beginnt, erfüllt das Schriftformerfordernis des BGB. Foto: Bernd Leitner/Fotolia
Der Bundesgerichtshof hatte unlängst zu entscheiden, ob folgende vertragliche Regelung in einem Mietvertrag dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügt:
"Das Mietverhältnis und damit die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/Übernahme der Mietsache gemäß § 3. Verzögert sich die Übergabe/Übernahme durch Änderungswünsche des Mieters oder durch nicht rechtzeitige Vorlage der für den Mieterausbau erforderlichen Pläne und Unterlagen oder durch nicht rechtzeitige Leistung der Sicherheit, beginnt das Mietverhältnis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne diese Änderungswünsche bzw. bei rechtzeitigem Vorliegen der Unterlagen und Pläne bzw. der Bankbürgschaft übergeben worden wäre. Gerät der Mieter mit der Übernahme des Mietobjektes in Verzug, so beginnt das Mietverhältnis mit Eintritt des Annahmeverzuges."
Die Vereinbarung, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt, erfüllt das Schriftformerfordernis des § 550 BGB in ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Hier ist nämlich zweifelsfrei geregelt, dass das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache zu laufen beginnt.
Beginn des Mietverhältnisses muss klärbar sein
Zweifel mussten aber hinsichtlich der weitergehenden Regelungen bestehen, da für den Erwerber nicht überschaubar und kaum klärbar der Beginn des Mietverhältnisses nach den dort geregelten Voraussetzungen ist. Entsprechend hatte das mit der Sache befasste Berufungsgericht die Auffassung vertreten, der Mietbeginn sei nicht hinreichend bestimmbar vereinbart worden.
Der Bundesgerichtshof sieht dies anders. Die Parteien hätten genaue Regelungen über den Beginn des Mietverhältnisses vor der tatsächlichen Übergabe getroffen. Sie hätten das, was sie gewollt haben, vollständig und zutreffend in der Urkunde niedergelegt. Maßgeblich sei, dass der Vertragsbeginn für den Erwerber bestimmbar sei. Darauf, dass er weitere Nachforschungen anstellen müsse, um den tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses zu ermitteln, komme es nicht an. Es gebe auch andere Konstellationen, in denen der Grundstückserwerber alleine aus der Urkunde heraus den tatsächlichen Vertragsbeginn nicht bestimmen könne und er darauf verwiesen sei, sich bei Verkäufer oder Mieter zu erkundigen.
Namentlich nennt er die Konstellation, dass in der Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption zugunsten des Mieters vereinbart ist oder der Beginn des Mietvertrages an den Eintritt einer künftigen Bedingung geknüpft ist. Für die Erfüllung des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB müsse sich der konkrete Zeitpunkt des Beginns des Vertrages nicht unmittelbar aus der Urkunde selbst ergeben. Dem Erwerber sei es zuzumuten, sich zu erkundigen (BGH, Urteil vom 24.7.2013, XII ZR 104/12).
Weitere Informationen: Hans-Georg Herrmann, Rechtsanwalt und Mitglied der Deutschen Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e.V. (www.mittelstands-anwaelte.de)
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