"Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten und niedrige Zinsen machen Immobilien als Anlageobjekt nach wie vor interessant", sagt Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler, Steuerberater bei der Regensburger Steuerberatungsgesellschaft SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH. Neben Abschreibungen und Zinsen können auch noch weitere Werbungskosten für vermietete Wohnungen und Häuser steuermindernd geltend gemacht werden.
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Immobilien werden grundsätzlich auf 50 Jahre verteilt beziehungsweise mit zwei Prozent pro Jahr abgeschrieben. Für vor 1925 errichtete Gebäude beträgt der Abschreibungssatz jährlich 2,5 Prozent. Die Kosten für den Grund und Boden sind allerdings nicht abschreibungsfähig und aus einem Gesamtkaufpreis herauszurechnen. Mit dem Gebäude können auch die anteiligen Erwerbsnebenkosten wie die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer sowie etwaige Maklergebühren abgeschrieben werden.
"Deutlich höhere Abschreibungen sind mit Denkmalschutzimmobilien möglich", erläutert Steuerexperte Winkler. Bei anerkannten Baudenkmälern oder Gebäuden in ausgewiesenen Sanierungsgebieten, können von den aufgewendeten Sanierungskosten in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent steuermindernd geltend gemacht werden. Die Altbausubstanz solcher Immobilien wird mit der Normalabschreibung von zwei Prozent oder 2,5 Prozent abgeschrieben.
Werden nach dem Erwerb einer gebrauchten Immobilie zunächst umfangreiche Renovierungen und Modernisierungen getätigt, sind die dafür anfallenden Kosten steuerlich absetzbar. Für einen sofortigen Abzug als Werbungskosten ist allerdings Voraussetzung, dass sich weder Standard noch Nutzfläche der Immobilie erhöhen. Zu diesen Aufwendungen gehören beispielsweise ein neuer Außenanstrich, die Reparatur der Heizungsanlage oder eine Treppenhausrenovierung. Sofern eine Erweiterung der Nutzfläche oder eine Standarderhöhung eintritt, sind die Kosten auf die steuerliche Nutzungsdauer zu verteilen und nur jährlich mit zwei beziehungsweise 2,5 Prozent abzugsfähig. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Herstellungsaufwand pro Baumaßnahme im Kalenderjahr 4.000 Euro nicht übersteigt.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Übersteigen die Reparatur- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienkauf 15 Prozent des Gebäudekaufpreises, können die Kosten nach Auffassung der Finanzverwaltung nicht mehr als Werbungskosten in voller Höhe geltend gemacht werden. Die Kosten sind dann als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand auf die steuerliche Nutzungsdauer des Gebäudes zu verteilen und mit der Altbausubstanz abzuschreiben.
"Bei einem fremdfinanzierten Immobilienerwerb ist die Vereinbarung eines Disagios steuerlich attraktiv", erläutert SH+C-Steuerberater Winkler. Abzugsfähig ist dabei ein marktübliches Disagio wie beispielsweise fünf Prozent der Darlehenssumme bei einem Darlehen mit fünfjähriger Zinsbindung. Das Disagio ist im Jahr der Darlehensauszahlung sofort in vollem Umfang abzugsfähig und mindert so die steuerlichen Einkünfte des Investors.
Weitere Steuergestaltungen sind laut Winkler bei Angehörigenmietverträgen möglich. Wenn diese fremdüblich vollzogen werden und eine Miete in Höhe von mindestens 75 % der ortsüblichen Miete vereinbart ist, können die Werbungskosten durch den Vermieter in voller Höhe geltend gemacht werden. Insgesamt sieht Steuerexperte Winkler Immobilien als inflationssichere Wertanlage, die durch steuerliche Absetzmöglichkeiten zusätzlich attraktiv sind. (oe)
Quelle: Steuerberatungsgesellschaft SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH, Regensburg, www.shc.de