Schwächesituation ausgenutzt

Kaufverträge wegen Wuchers nichtig

11.11.2014 von Renate Oettinger

Wenn Leistung und Gegenleistung in einem besonders groben Missverhältnis stehen, da der tatsächliche Wert einer Eigentumswohnung mehr als doppelt so hoch ist wie der vereinbarte Kaufpreis, ist der Kaufvertrag unwirksam.

Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg hat im einstweiligen Verfügungsverfahren ein Urteil des Landgerichts Oldenburg bestätigt und zwei Kaufverträge über zwei Eigentumswohnungen wegen Wuchers für nichtig erklärt. Darauf verweist der Kieler Rechtsanwalt Jens Klarmann, Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein" der DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. mit Sitz in Kiel, unter Hinweis auf die Mitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg vom 7.10.2014 zu seinem Urteil vom 2.10.2014 (Az. 1 U 61/14).

Wenn der tatsächliche Wert einer Ware vom vereinbarten Kaufpreis erheblich abweicht, kann der Tatbestand des Wuchers gegeben sein.
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Zwangsversteigerung drohte

Der Fall: Die Kläger waren Eigentümer zweier Eigentumswohnungen. Als sie in finanzielle Schwierigkeiten gerieten und die auf den Immobilien lastenden Kreditverbindlichkeiten nicht mehr bedienen konnten, drohte die Zwangsversteigerung. In dieser Situation bot ihnen die Beklagte, eine Wohnungsmaklergesellschaft mit Sitz in Oldenburg zunächst an, sie bei der Veräußerung ihrer Wohnungen zu unterstützen.

Als die Maklerin bis zum Ablauf der Frist für einen freihändigen Verkauf der Wohnungen keine Käufer vermitteln konnte, bot sie selbst den Erwerb der Wohnungen an und erklärte gleichzeitig, diese an die Kläger wieder vermieten zu wollen. Die Kläger willigten ein und veräußerten die Wohnungen zu einem Preis von insgesamt 90.000 €. Der Erlös war gerade ausreichend, um die offenen Verbindlichkeiten tilgen zu können. Den freien Restbetrag von 27 Cent zahlte die Maklerin den Klägern in bar aus. Tatsächlich hatten die Wohnungen zum Zeitpunkt des Verkaufs nach den Feststellungen eines Sachverständigen einen Verkehrswert von 187.000 €.

Der Senat nahm den seltenen Fall des Wuchers an. Leistung und Gegenleistung stünden in einem besonders groben Missverhältnis, da der tatsächliche Wert der Eigentumswohnungen mehr als doppelt so hoch sei, wie der vereinbarte Kaufpreis.

Wohnungserwerb lediglich initiiert

Darüber hinaus habe die Maklerin eine auf einer Zwangslage beruhende besondere Schwächesituation der Kläger ausgenutzt. Sie habe gewusst, dass die Zwangsversteigerung der Immobilien unmittelbar bevorstehe und die Kläger damit rechneten, ihre Wohnungen zu verlieren und ausziehen zu müssen. Diese Zwangslage habe sich die Maklerin bewusst zunutze gemacht und den Erwerb der Eigentumswohnungen zu einem Kaufpreis von lediglich 90.000 € initiiert. "Dass ihr dabei das auffällige Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bekannt war, liegt bereits deshalb nahe, weil es sich bei der Verfügungsbeklagten um ein in der Region tätiges Immobilienunternehmen handelt, das im Bereich An- und Verkauf von Grundstücken und Eigentumswohnungen tätig ist", urteilten die Richter.

Hinzu komme, dass die Maklerin die Wohnungen innerhalb von nur etwa fünf Monaten zu einem Gesamtkaufpreis von 160.000 € weiterveräußert habe. Zudem habe die Beklagte den Klägern den Rückkauf der Wohnungen zu einem Kaufpreis von insgesamt 150.000 € angeboten, als die Kläger den Geschäftsführer der Maklerin auf die Umstände des beabsichtigten Weiterverkaufs ansprachen.

Die Vereinbarung zum Abschluss des Mietvertrages mit den Klägern beseitige den wucherischen Charakter des Verkaufs nicht, so der Senat. Trotz Abschlusses der Mietverträge stand nicht fest, dass die Kläger auf Dauer bzw. zumindest für längere Zeit in den Wohnungen bleiben können. Vielmehr hatten die neuen Erwerber der Eigentumswohnungen bereits angekündigt, die Mietverträge wegen Eigenbedarfs zu kündigen.

Vermerk im Grundbuch

Mit dem nicht mehr anfechtbaren Urteil wurde erreicht, dass in das Grundbuch ein Vermerk über den fehlerhaften Eigentumsübergang auf die Maklerin aufgenommen wurde. Die etwai-ge weitere Rückabwicklung des Kaufvertrages zwischen den Klägern und der Maklerin bedarf einer gesonderten Klärung.

Klarmann empfiehlt, dies zu beachten sowie in Zweifelsfällen um Rechtsrat nachzusuchen, wobei er in diesem Zusammenhang u. a. auch auf die DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V. - www.mittelstands-anwaelte.de - verweist.

Weitere Informationen und Kontakt: Jens Klarmann, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Arbeitsrecht und DASV Landesregionalleiter "Schleswig-Holstein", c/o Passau, Niemeyer & Kollegen, Walkerdamm 1, 24103 Kiel, Tel.: 0431 974300, E-Mail: j.klarmann@pani-c.de, Internet: www.pani-c.de

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