Im Vergleich zum stark reglementierten Wohnraummietvertrag besteht bei Gewerbemietverträgen eine große Gestaltungsfreiheit. Eine vorausschauende Vertragsgestaltung verhindert spätere Streitigkeiten. Tipps von Oliver Weger von WWS.
Für Gewerbemietverträge bestehen weitaus weniger gesetzliche Regelungen als für private Mietverträge. Foto: Bernd Leitner/Fotolia
Büro, Praxis oder Ladenlokal: Passende Räumlichkeiten sind ein wichtiger Faktor für den unternehmerischen Erfolg. Während private Mieter einen umfassenden gesetzlichen Schutz genießen, bestehen für Gewerbemietverträge kaum rechtliche Regelungen. Deshalb sollten Unternehmer beim Mietvertrag sehr genau hinschauen. Viele Regelungen in Gewerbemietverträgen sind konfliktträchtig. Eine gründliche Vertragsgestaltung mit klaren Absprachen bewahrt vor bösen Überraschungen.
Gewerbemietverträge bergen viele Fallstricke. Unternehmer sollten etwa darauf achten, den Geschäftszweck im Vertrag genau zu definieren. Sonst drohen Streitigkeiten beim Konkurrenzschutz. Zwar besteht laut aktuellem Urteil des Bundesgerichtshofs auch ohne schriftliche Regelung automatisch ein Konkurrenzschutz (BGH, Az. XII ZR 117/10). Allerdings bezieht sich der Konkurrenzschutz nur auf das Kerngeschäft, so dass leicht ein großer Interpretationsspielraum bleibt. Sicherheitshalber sollten Mieter auf eine explizite Konkurrenzklausel im Gewerbemietvertrag drängen, um unliebsame Konkurrenz im gleichen Gebäude von vornherein auszuschließen.
Kein Kündigungsschutz
Auch die Beendigung von Mietverträgen ist unter Umständen problematisch, denn das Gewerbemietrecht sieht keinen Kündigungsschutz vor. Wird nichts anders vereinbart, beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist sechs Monate zum Quartsende. Häufig sind individuelle Regelungen sinnvoll. Je länger die Kündigungsfrist für Vermieter ist, desto größer ist die Planungssicherheit für Mieter. Von Vorteil ist auch eine Klausel, die dem Mieter bei Geschäftsaufgabe eine außerordentliche Kündigungsoption mit einer kurzen Frist einräumt. Gewerbliche Mieter sollten vertraglich möglichst flexibel bleiben. Häufig ist eine kürzere Mietdauer von bis zu fünf Jahren mit wiederholten Verlängerungsoptionen ratsam, ohne dass der Vermieter sie blockieren kann.
Ein weiterer kritischer Punkt sind die Nebenkosten. Hier ist zu klären, mit welchem Verteilungsschlüssel der Vermieter die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umlegt und was alles zu den Betriebskosten zählt. Wie beugen gewerbliche Mieter bösen Überraschungen vor? Mietinteressenten sollten die Nebenkostenabrechnungen der letzten beiden Betriebsjahre einsehen. So können Unternehmen sicherstellen, dass die vorgesehenen Betriebskostenvorauszahlungen fair und vor allem realistisch kalkuliert sind.
Wer übernimmt die Kosten?
Konfliktträchtig ist auch die Frage, wer die Kosten für fällige Instandhaltungsarbeiten und Schönheitsreparaturen übernimmt. Oftmals werden diese Pflichten auf den Mieter in unzulässigem Umfang abgewälzt. Angesichts der vielen Fallstricke mit zum Teil weitreichenden Auswirkungen, sollten Unternehmen Gewerbemietverträge nicht überstürzt unterschreiben. Sie sollten sicherheitshalber einen Rechtsanwalt einschalten, der den Mietvertrag auf Schwachstellen abklopft und ihre Position vertraglich stärkt.
Weitere Informationen: Oliver Weger, Rechtsanwalt bei der WWS Wirtz, Walter, Schmitz GmbH, www.wws-gruppe.de
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